A gazdasági tevékenység újrafogalmazása

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa törvény) az adóalanyként kezeli mindazokat, akik gazdasági tevékenységet végeznek. Az egyik ilyen az ingatlan sorozatértékesítése. A szabályozás a beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan meghatározására terjed ki. A sorozatértékesítés akkor jelenik meg, ha az érintett 2 év alatt a 4. új ingatlant értékesíti. Amennyiben a sorozat értékesítés megvalósul, akkor a 4. ingatlant már áfásan kell értékesíteni. Ezt követően a többi új ingatlan értékesítése is áfás lesz.

Beépített és beépítetlen ingatlan fogalmának változása

Áfa mentességet érintő szabályozás módosulása, melyre szükséges kiemelt hangsúlyt fektetni a beépítetlen területek értékesítése kapcsán. Javasolom továbbá, hogy a beépítetlen területeknél minden esetben történjen meg igazolás lekérése, hogy a HÉSZ alapján az adott terület minek minősül.

86. § (1) bekezdés 

j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy

jc) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év;

Az adómentesség változása

A 2022. évi XLV. törvény 39. §-a módosítja az Áfa törvény 86. § (1) bekezdés j) pontját, amely a használt ingatlanok adómentességét teszi lehetővé. Az adómentesség megítélésénél is a kétéves szabályt kell figyelni. Nem vonatkozik az adómentesség azokra az ingatlanokra, amelyek a 9.1. pontban a sorozatértékesítés kapcsán új ingatlanként kerültek újra definiálásra.

A belföldi fordított adó szabályainak pontosítása

Az Áfa törvény 142. §-a a belföldi fordított adózás szabályait írja elő. A fordított adózás lényege, hogy a számla kibocsátója áfát nem számít fel. Az általános forgalmi adót a termék beszerzőjének, a szolgáltatást igénybe vevőnek kell megfizetnie. A pontosítás alapján fordított adózás jelenik meg a szolgáltatás nyújtásának minősülő olyan építési-szerelési és egyéb szerelési munka esetében, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására irányul. Ennek feltétele, hogy

• a tevékenység elvégzése hatósági (korábban építési hatósági) engedélyhez kötött, vagy
• hatósághoz történő bejelentéshez (korábban egyszerűsített bejelentéshez) kötött, amelyről a szolgáltatás igénybe vevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának.

A tudomásulvételi eljárás kikötés a törvény szövegéből kikerült.

Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár

Az alanyi adómentesség álasztására jogosító felső értékhatár 12 000 000 forintnak megfelelő pénzösszeg. 

Ez az összeg 2023. január 1-jétől nem változik. Újra definiálásra került viszont, hogy melyek azok a bevételek, amelyeket az adómentességi keret figyelésekor nem kell figyelembe venni. 

Az Áfa törvény 188. § (3) bekezdésében felsorolt esetek változatlanul megmaradtak. Az új ingatlanok értékesítésére vonatkozó 188. § (3) c) pontja került pontosításra. Ugyanazon ingatlanok kerültek ebbe az alpontba, amelyek a sorozatértékesítésnél (9.1. pont) felsorolásra kerültek.

A másik változás, hogy az Áfa törvény 188. § (3) bekezdés kibővítésre került mégy egy ponttal. Nem kell figyelembe venni az alanyi adómentesség korlátjának számításánál az Áfa törvény 12/B. § szerinti termékértékesítés ellenértékét. Az Áfa törvény 12/B. §-a a távértékesítés szabályait tartalmazza. Ide tartozik a közösségen belüli távértékesítés és a harmadik államból importált termék távértékesítése. Természetesen az érintett értékesítések esetén az Áfa törvény által előírt követelményeket figyelembe kell venni. Kivételt jelent a 49/A. § (1) bekezdése szerinti eset is.

További módosítás, hogy az adóalany az alanyi adómentesség időszakában nem járhat el alanyi adómentes minőségében a külföldön teljesített szolgáltatásnyújtása és a Közösség belföldtől eltérő területén teljesített 12/B. § szerinti termékértékesítése (távértékesítés)esetében.